Газрыг эдийн засгийн эргэлтэд оруулах бодлого Монголд хэрэгжээд чамгүй олон жил боллоо. Энэ үйл явц зах зээлийн жам ёс, ном журмаар явсан бол улс орны эдийн засагт томоохон нэмэр болох байв. Харамсалтай нь даанч тэгж чадсангүй. Төрийн нэр барьсан албан тушаалтан, эрх мэдэлтнүүд тэдний гар хөл бологсод нийлж хавсарч хавсайдаад “Газрын луйвар” хэмээх сүлжээг бий болгож, “хуулийг гууль” болгох их аян олон жил өрнөж байна.

Өнгөн дээрээ хууль ёсны мэт харагдах боловч ачиртаа хүрэхээр булхай луйвар, төрийн нэрээр хийж болох аль муу муухай бүхний цуглуулга болсон хөлгүй намаг тэнд үүсээд удлаа. Үүнээс болж санхүүгийн боломжтой болчихсон, томоохон бүтээн байгуулалт хийх чин хүсэлтэй шударга хүмүүс түүнийг нь мэдэлгүй гэгээн сайхан зорилго тэмүүлэл, хүсэл мөрөөдлөө дэнгийн гэрэлд өртсөн эрвээхэй мэт  шатаалгаж, үгүйдээ л хуйхлуулж хохирсон нь дэндүү олон. Үнэхээр эмгэнэлтэй.

1. Хуулийн дагуу олгогдсон газар эзэмшлийн эрх 

Түүний нэг бодит жишээ нь орон сууц, үйлчилгээний цогцолбор барих 25.0 га газрыг 3,3 тэрбум төгрөгөөр худалдаж аваад өнөөдрийг хүртэл 10 гаруй жил хохирч яваа “Богд-Асар” ХХК юм.

Газрын маргаан луйвар хэрхэн өрнөдгийн тод жишээ болгож энэ түүхийг товч тоймлоё. Анх Нийслэлийн Засаг даргын 2007 оны аравдугаар сарын 23-ны өдрийн 511 тоот захирамжаар “Богд-Асар” ХХК-д  орон сууц, үйлчилгээний цогцолборын барилга байгууламж барих зориулалтаар Хан-Уул дүүргийн 10 дугаар хорооны нутаг дэвсгэр дэх Наадамчдын гудамж, Төв аймгийн замын замын уулзварын зүүн урд талд 25.0 га газар эзэмшүүлэхээр шийдвэрлэж, ”Иргэн, хуулийн этгээдэд газар эзэмшүүлэх гэрээ” байгуулж, газар эзэмших эрхийн 0141783 тоот гэрчилгээг 2007 оны арваннэгдүгээр сарын 27-ны өдөр 10 жилийн хугацаатайгаар олгожээ.

Энэ бол 2006 онд Нийслэлийн ИТХ-ын Тэргүүлэгчдийн 267 тоот тогтоолоор батлагдсан орон сууцны “Буянт-Ухаа” хорооллын хэсэгчилсэн ерөнхий төлөвлөгөөг төр, хувийн хэвшлийн түншлэлээр хэрэгжүүлэх ажлын нэгээхэн хэсэг байв. Нийслэлийн ЗДТГ, компани хооронд “Хамтран ажиллах гэрээ” байгуулж, олгосон газар дээрх бүтээн байгуулалтыг “Богд-Асар” ХХК 100 хувь өөрийн хөрөнгөөр 10 жилийн хугацаанд хийж дуусгах, тэнд баригдсан орон сууцны нийт ашигтай талбайн 2 хувийг нийслэлд үнэгүй, 10 хувийг  барьсан үнээрээ шилжүүлэн өгөх үүрэг хүлээжээ. Газрын төлбөрийн нэгжийн үнийг 132 төгрөгөөр тогтоов.

2012 он боллоо. Орон нутгийн сонгуулийн дараа Газар эзэмшүүлэх, ашиглуулах гэрээг шинэчлэн байгуулах, тэгэхдээ дуудлага худалдааны анхны нэгж үнэ төлсөн тохиолдолд иргэн, аж ахуйн нэгжтэй гэрээ байгуулах захирамжийг Нийслэлийн Засаг дарга гаргаадахав. “Богд-Асар” ХХК Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний дуудлага худалдааны үнэ 3,3 тэрбум төгрөгийг Захирамжид заасны дагуу 2013 онд бүрэн төлжээ. Мөн газрын төлбөр 66 сая төгрөгийг тогтмол төлж байв. Нийслэлийн Өмчийн харилцааны газар “Иргэн, хуулийн этгээдэд барилга байгууламж барих болзолтойгоор газар эзэмшүүлэх гэрээ”-г 2013 оны 11 дүгээр сарын 8-нд “Богд-Асар” ХХК-тай байгуулж, Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг шинэчлэн олгов. Ийнхүү бүх зүйл ном журмын дагуу явж байтал гэнэт асуудал гарлаа.

2. Худал үнэн холилдсон хэрүүл маргаан 

“Богд-Асар” ХХК-д газар эзэмшүүлэх эрхийг хуулийн дагуу олгосноо Нийслэлийн ЗДТГ хоёронтаа баталгаажуулж, компани зохих төлбөрөө 100 хувь хийсний дараа Нийслэлийн Ерөнхий төлөвлөгөөний газарт “Архитектур төлөвлөлтийн даалгавар” авахаар хандав. “Богд-Асар” ХХК-ийн барилгажилтын төслийг 2014 оны гуравдугаар сарын 17-ны өдрийн Техникийн зөвлөлийн хурлаар хэлэлцүүлж дэмжин Архитектур төлөвлөлтийн даалгавар бичихээр Нийслэлийн Өмчийн харилцааны газраас лавлагаа автал “Богд-Асар” ХХК-ийн эзэмшлийн газар бүртгэлгүй байна, тэдний эзэмшлийн газар “Туурайн төвөргөөн” ХХК-ийн нэр дээр байна гэх асуудал гарч ирлээ. Гэтэл Нийслэлийн Өмчийн харилцааны газрын Газрын кадастрын мэдээллийн санд хяналт тавих ажлын хэсэг 2014 оны зургадугаар сарын 4-ний өдөр хуралдаж, “Богд-Асар” ХХК-ийн нэгж талбарыг Кадастрын мэдээллийн сангаас устгачихсан байжээ. Газрын маргаан луйвар ингэж эхлэв. Хэргийн учир нь, “Туурайн төвөргөөн” ХХК нь Хан-Уул дүүргийн 6, 7 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт 140.0 га газар эзэмшиж байсныг 10 дугаар хороо болгож, Кадасртын мэдээллийн санд буруу бүртгэснээр давхцал үүсгэн “Богд-Асар” ХХК-ийг газаргүйдүүлэх “операци” төлөвлөгөө ийнхүү хийгджээ.

Мөн “Богд-Асар” ХХК газар эзэмших эрхээ сунгуулах хүсэлтийг хуульд заасан хугацаанд гаргаагүй гэдгээр тэд өөрсдийгөө зөвтгөв. Хуулийн хугацаанд хүсэлтээ гаргаснаа “Богд-Асар” ХХК шүүхээр нотолчихлоо. Гэтэл “Богд Асар” ХХК-ийн Орон сууц, үйлчилгээний цогцолбор барих зориулалттай 25.0 га газрыг луйвардах замаар эхлүүлсэн газрын маргаан шүүхийн гурван шат дамжиж, дээш доош шидэгдсээр нэлээдгүй хэдэн жил болж байна. “Туурайн төвөргөөн” ХХК 10 дугаар хороонд газар эзэмшиж байгаагүй, тэдэнтэй газар эзэмшүүлэх гэрээ байгуулж байгаагүй гэдгээ Анхан шатны шүүх хуралд гэрчээр оролцсон Нийслэлийн газрын албаны ажилтан нотлов. Газрын албаны тухайн асуудлыг хариуцсан хүний  нэрийг бичиж, өөр хүнээр гарын үсэг зуруулсан гэдгээ “Туурайн төвөргөөн” ХХК ч хүлээн зөвшөөрчээ. Мөн хоёр компанийн газар анхнаасаа давхцаагүйн нотолгоо нь хороо байршил өөр, газрын төлбөрийн хэмжээ ондоо байгаагаас тодорхой байна гэж Нийслэлийн ЗДТГ-ын төлөөлөл шүүхэд мэдүүлсэн байдаг. “Богд-Асар” ХХК Хан-Уул дүүргийн тухайн үеийн 10 (одоогийн 8 дугаар хороо) дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт 1 ам метр газрыг 132 төгрөгөөр тооцон газрын төлбөр төлдөг бол “Туурайн төвөргөөн” ХХК 80 төгрөгөөр тооцсон газрын төлбөртэй байдаг нь анхаарал татаж байна. Улсын Дээд шүүхийн Захиргааны хэргийн хяналтын шатны шүүх хуралдааны 2016 оны 216 тоот тогтоолыг үндэслэсэн Нийслэлийн Засаг даргын захирамж 2018 оны есдүгээр сарын 20-ны өдөр гарч, “Богд-Асар” ХХК-ийн газрын эрхийн хугацааг сунгаж, шинээр ААН, байгууллагын газар эзэмших Эрхийн гэрчилгээг олгов.

Энэ зуур талуудын маргаан үргэлжилж, Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын алба гол хариуцагчийн хувьд асуудлыг шийдэх үүрэг хүлээсэн ч “Богд-Асар” ХХК-ийн ашиг сонирхлыг зөрчиж, Нийслэлийн Засаг даргын захирамж, шүүхийн шийдвэрт авагдсан байрлалыг үл хэрэгсэх хандлага удаа дараа гаргаж байгаа нь үүний цаана тодорхой ашиг сонирхол, албан тушаалын гэмт хэрэг байгаа гэх хардлага төрүүлж байна. Сүүлдээ улаан цагаандаа гарч, Морин даваан дахь таван иргэний эзэмшил газрыг оронд нь өгье, Богд уулын тусгай хамгаалалттай бүсэд газар олгоё, 21-р хороонд газар ав гэсэн саналыг “Богд-Асар” ХХК-д тавьж байгаа нь дуудлага худалдааны мөнгөө хуулийн хугацаанд нь төлчихөөд ажлаа эхэлж чадахгүй олон жил хохирч байгаа “Богд-Асар” ХХК-ийн хувьд хүлээж авах боломжгүй тохуутай санал юм. Ийнхүү “хуулийг уландаа гишгэж, луйврыг амьдралдаа хэрэгжүүлж буй нэг хэсэг нөхөд”-ийн хууль бус үйл ажиллагааны “золиос” болчихсон яваа “Богд Асар” ХХК-ийн газрын маргаантай асуудал өнөөгийн нийгэмд өрнөөд буй авилга, хээл хахууль, шударга бусын хонгил гээчийн сүүдэр ташиж байгаагийн нэг илрэл гэхэд хилсдэхгүй.

3. Худлыг үнэн ялах цаг ирсэн хэмээх итгэл 

Нийслэл дэх газар олголтод хуудуу их байдаг нь бүхний мэдэх асуудал. Энд далд эдийн засаг, хууль бус ашиг орлого, албан тушаалын бизнесийн асар том “үүр уурхай” бий. Чин шударгаар бүтээн байгуулалт хийх сонирхолтой иргэд, аж ахуйн нэгжүүд тэрхүү будлианы золиос болж хохирсон нь дэндүү олон. Гэвч аливаа асуудал чинээндээ тулахын цагт “даравч дардайж, булавч бултайдаг” нь жам. Дуудлага худалдааны үнэ 3,3 тэрбум төгрөгөө тушааж, хуулийн дагуу газар эзэмшлийн эрхийн гэрчилгээгээ авсан ч энэ олон жил ажлаа хэвийн явуулж чадахгүй цаг хугацаа, хөрөнгө мөнгө, сэтгэл санаагаар маш ихээр хохирч, эдгээр луйврын арга хэрэглэгдэж буй хэсэг бүлэг нөхдийн хөлд чирэгдэж байгаа “Богд-Асар” ХХК-ийн хувьд гомдолтой байх нь аргагүй. Яг ийм асуудалтай тулгараад яахаа мэдэхгүй байгаа, их бага хэмжээгээр хохироод үлдсэн, амьдрал ахуй, ажил бизнес нь доголдсон олон хүн байгаа нь мэдээж.

Үнэн хэрэгтээ “Богд-Асар” ХХК газар зарж ашиг олох гээгүй, хууль ёсоо чанд мөрдөн ягштал баримталж, төрөөс өгсөн зөвшөөрлийн дагуу бүтээн байгуулалт хийе гэсэн чин зорилго тэмүүлэлтэй явж ирснийг энэ өнгөрсөн 10 гаруй жил бэлээхэн нотолно. Гэтэл маргалдагч тал тухайн газрыг Сонгуулийн үеэр зарах оролдлого хийж, 1 га газрыг нь 1,3 тэрбум төгрөгөөр үнэлэн бусдад санал өгч, 2 га газрыг бусдад зарсан нь нэгэнт тодорхой болов. Газар эзэмшлийн маргаан, луйврын цаад талд хандлагын ийм том зөрүү гараад байгааг төр засаг ер нь анзаарч анхаарч байна уу? гэдэг асуултыг албан ёсоор тавимаар байна. “Эзэн нь юмаа мэддэг, эрэг нь усаа хашдаг”, хууль ёсыг чанд сахидаг, үүрэг хариуцлагаа бүрэн ухамсарладаг чин зүтгэлтэй иргэн болон ААН, байгууллагын эрх ашгийг хэзээ зөрчихөө болих вэ? Хууль бус гүжирдлэг байдлыг таслан зогсоож, шударга ёсыг нийгэмд тогтоох сайн цаг ирэх нь дамжиггүй.

Газрыг төсөл сонгон шалгаруулалт эсвэл дуудлага худалдаагаар эзэмшүүлэх хуулийн заалттай байдаг. Гэтэл дуудлага худалдааны төлбөрөө бүрэн төлсөн компанийн хууль ёсны эзэмшлийн газрыг төсөл сонгон шалгаруулалтаар биш, дээр нь дуудлага худалдааны төлбөрөө барагдуулаагүй “Туурайн төвөргөөн” ХХК-д дээрэмдэн өгч байгаагийн цаана маш том ашиг сонирхол, луйвар булхай  байгаа нь илт мэдрэгдэж байна. Кадастрын мэдээллийн санд бүртгэл давхцуулан будлиан хутгах нь жирийн нэг ажилтан зориглоод хийчих ажил биш. Төрийн байгууллагууд, нийслэлийн цогц бодлого шийдвэрийг үл тоомсорлож, ийм том хэмжээний газрын “дээрэм хийх зүрх зориг” эгэл жирийн ажилтанд байхгүй. Газрын алба, төрийн байгууллагууд, шүүх, прокурор хүртэл оролцсон ээдрээ маргааны цаад үзүүрт хуулиас давсан эрх мэдэлтэй хэн нэгэн албан тушаалтан, эсвэл хэсэг бүлэг этгээд  сууж л байгаа. Юу үнэн энэ үнэн болчихоод байгаа нь нууц биш. “Чийгтэй хөрсийг лавхан ухвал ус гардаг”-ийн адилаар олон жилээр хуримтлагдаж, чинээндээ тулчихаад байгаа газрын асуудлыг түүн лүгээ адилаар лавхан хатгавал хэргийн жинхэнэ эзэн идээ бээртэйгээ цуг бүлт үсрээд гараад л ирнэ. Үүний төлөө л нийгэмд шударга ёсыг тогтоож, иргэд, хуулийн этгээдийн эрх ашгийг хамгаалах гэж хууль хяналтын байгууллага ажиллаж, ард иргэддээ үйлчилдэг нь үнэн билээ.

Улс төр, бизнесийн бүлэглэлийн хууль бус ашиг сонирхол гаарч, галзуурч байсан “зурвас үе”-ийг цэглэж, иргэддээ үйлчилдэг нээлттэй шударга төртэй болох цаг айсуй. 1990-ээд оноос хойш төрийн албан тушаал ашиглан бүх салбарт, хаа сайгүй дээрэм хийсээр ирсэн тогтолцоог илчлэх, идээ бээрийг нь шахах, шударга үнэнийг худал хуурмагийн дээр тавих цаг үе, “НИЙГМИЙН ЗАХИАЛГА” яалтгүй байна. Үүний нэг болох газрын хууль бус наймаа-луйвар түүнийг хамгаалдаг гаж буруу тогтолцоог илчлэх ҮНЭНИЙ ЭРЭЛД бүгдээрээ гарцгаая!

Урианхан Б.Галаарид